 |
|
Председатель. Управляющий. Управдом
| |
| Химера | Дата: Четверг, 13.10.2011, 01:04 | Сообщение # 1 |
Статус: Offline
Группа: Администраторы
| Тема выросла из ветки Охрана
|
| |
| |
| Suhov | Дата: Четверг, 13.10.2011, 01:04 | Сообщение # 2 |
|
Статус: Offline
Группа: Жители Лотоса
| Выгоним мы ЮС и наступит у нас счастье!! ха-ха!! Что-то я сильно в этом сомневаюсь...
|
| |
| |
| VAG | Дата: Четверг, 13.10.2011, 01:05 | Сообщение # 3 |
Статус: Offline
Группа: Администраторы
| Видимо более логично ставить вопрос иначе (а то выгнать можно всех, а кто работать будет?  ) - как научиться заставлять нанятую компанию выполнять работу в наших с вами интересах? Причем "компания" при этом может быть любая.. Смена ЮС на "не ЮС" - вовсе не гарантируюет изменения ситуации, а следовательно необходимо уметь/иметь рычаги воздействия на УК, причем рычаги как качественные (действенные) так и оперативные (по времени).. Пока ЮС по ряду вопросов демонстрируют сильную временнУю неповоротливость.
|
| |
| |
| Suhov | Дата: Четверг, 13.10.2011, 01:05 | Сообщение # 4 |
|
Статус: Offline
Группа: Жители Лотоса
| vag, абсолютно с Вами согласен! А то здесь очень часто звучит тема свержения ЮС. А будут ли лучше работать те кто придет им на смену? Может легче/проще/эффективнее заставить ЮС работать так как нам надо? В доме 750 собственников! Неужели мы не сможем заставить их работать?
|
| |
| |
| n-g-turkin | Дата: Четверг, 13.10.2011, 01:05 | Сообщение # 5 |
Статус: Offline
Группа: Жители Лотоса
| Quote (Suhov) Неужели мы не сможем заставить их работать?
Нет, не сможем.
|
| |
| |
| Suhov | Дата: Четверг, 13.10.2011, 01:05 | Сообщение # 6 |
|
Статус: Offline
Группа: Жители Лотоса
| А ТСЖ или что там еще вместо ЮС сможем?
|
| |
| |
| n-g-turkin | Дата: Четверг, 13.10.2011, 01:05 | Сообщение # 7 |
|
Статус: Offline
Группа: Жители Лотоса
| Quote (Suhov) А ТСЖ или что там еще вместо ЮС сможем?
ТСЖ это Вы, я и остальные 750-2 собственников. Самих себя больше шансов заставить работать в данном случае.
|
| |
| |
| AEro | Дата: Четверг, 13.10.2011, 01:05 | Сообщение # 8 |
Статус: Offline
Группа: Администраторы
| Просто так для сведения - по новому законодательству председатель ТСЖ не может совмещать эту должность с другой работой.
И естественно обязан быть собственником в доме.
|
| |
| |
| Suhov | Дата: Четверг, 13.10.2011, 01:06 | Сообщение # 9 |
|
Статус: Offline
Группа: Жители Лотоса
| Даже не зная этого закона, лично я по другому себе это и представить не мог. Абсолютно правильный закон (ну именно в этом пункте естественно). ИМХО
|
| |
| |
| AEro | Дата: Четверг, 13.10.2011, 01:06 | Сообщение # 10 |
|
Статус: Offline
Группа: Администраторы
| просто если подумать, то (хотя логика и не безупречна):
1. чтобы стать собственником квартиры, надо иметь неплохой доход, особенно, если это квартира от не самого дешевого застройщика типа ЮИТ
2. чтобы иметь неплохой доход, надо уже быть достаточно успешным человеком, уже как-то реализоваться
желание успешного человека поработать исключительно председателем ТСЖ мне покажется достаточно странным и подозрительным. на мой взгляд эта работа сама по себе нервная, не особо морально престижная. легальный доход от такой работы вряд-ли будет сопоставим с предыдущим доходом, позволившим приобрести квартиру.
итого, мне не до конца ясны мотивы того, кто захотел бы стать таким пред.ТСЖ...
собственно, еще никто не Вконтакте, ни на этом форуме даже и не заикался лично о таких амбициях.
|
| |
| |
| VAG | Дата: Четверг, 13.10.2011, 01:06 | Сообщение # 11 |
|
Статус: Offline
Группа: Администраторы
| Quote (Мак) председателем ТСЖ может быть домохозяйка
Со знанеим законов, с неполохим юр. образованием или хотя бы богатым опытом работы по заключению договоров с различными организациями и компаниями, с уменеем как минимум юридически "давить на психику" подрядчику, с целью востребования от него исполнения обязателств.. Еще нужно быть неплохим экономистом и бухгалтером (вы хоть раз сдавали отчет налоговой?), чтобы с одной стороны не "вылететь в трубу" (деньги на работу ТСЖ - далеко не безграничны), а с другой стороны эффективно (именно эффективно - т.е. за разумные деньги вполне качественные услуги) освоить отведенный бюджет.. Это крайне не просто (реально не просто). В добавок ко всему, нужно уметь общаться (без нервов) с 1000 рыл (т.е. с нами -жильцами ), и уметь удовлетворить всех сразу, хотя у каждого из этой 1000 собственное видение того "как это надо делать", причем зачастую эти мнения противоречивы..
Короче, тот кто занимает или занимал руководящие должности с управлением коллективом от 500 до 1000 человек - меня поймет. Остальные - прошу поверить мне на слово - "просто домохозяка" не справится с работой на должности председателя ТСЖ.
А ведь необходимо вести БОЛЬШУЮ хозяйственную деятельность:
- содержание ремонт и обслуживание всех инженерных комуникаций(вода/тепло/водоотвод/электричество/ТВ/Радио/пр.), фасадов, крыш, подвалов..
- уборка и благоустройство территории, вывоз мусора, профилактика против грызунов и инсектов
- уборка и соджержание "в рабочем состоянии" МОП, охрана территории и МОП
- работа с монополистами-поставщиками (вода/тепло/электричество/водоотвод/лифты/домофоны/пр.)
- решение срочных и аварийных ситуаций
- решение запросов жильцов (от мусора на площадке и пьных воплей из-за стены, до воя собаки и конфликтов на территории двора-парковки)..
Т.е. это большие десятки договоров с компаниями и поставщикам, и все это требует контроля за исполнением по каждому из договоров, своевременной оплаты и возможности "давить" на неисполнителей..
Вы уверены, что все это "подвластно" домохозяйке без опыта работы на организаторско-руководящей должности?
А вы уверены, что работа будет "в кайф" - будет ли оплата адекватна затраченным нервам и полученным результатам?
Т.е. в качестве председателя ТСЖ должен быть весьма не простой человек.
От себя скажу - не смотря на неплохой опыт по ряду "пунктов" - я фиг соглашусь на председательство.. Уж больно это накладно по нервам как от поставщиков, так и от жильцов Здоровье - дороже
Есть у нас желающие взять на себя заботы о нас "неспокойных и вечно недовольных всем" ?Добавлено (13.10.2011, 01:06)
---------------------------------------------
Chimera, Давайте это лучше перенесем в закрытый раздел. Т.е. "мусолить" среди своих, а не навесь мир.
Сообщение отредактировал vag - Четверг, 13.10.2011, 01:04 |
| |
| |
| Химера | Дата: Четверг, 13.10.2011, 01:06 | Сообщение # 12 |
|
Статус: Offline
Группа: Администраторы
| AEro, года 1,5 назад мне описывали дырку в законодательстве на предмет карьерного роста за 1 год от простого председателя до нехилого депутатства. правда, это к теме не относится
|
| |
| |
| Кузнечик | Дата: Четверг, 13.10.2011, 01:06 | Сообщение # 13 |
Статус: Offline
Группа: Жители Лотоса
| Видали бы вы председателя ТСЖ соседнего дома... 
Не то что пару-тройку лет назад. 
|
| |
| |
| Мак | Дата: Четверг, 13.10.2011, 01:06 | Сообщение # 14 |
Статус: Offline
Группа: Жители Лотоса
| AEro, председателем ТСЖ может быть домохозяйка, единственный реальный вариант ИМХО.
|
| |
| |
| Химера | Дата: Четверг, 13.10.2011, 01:06 | Сообщение # 15 |
|
Статус: Offline
Группа: Администраторы
| Мак, тогда онА как минимум должна быть бухгалтером, проработавшем в сфере ЖКХ лет с тыщу
|
| |
| |
| VAG | Дата: Четверг, 13.10.2011, 01:09 | Сообщение # 16 |
|
Статус: Offline
Группа: Администраторы
| Chimera, при переносе-создании этой темы слетела вся хронология беседы (например сообщение 11 есть ответ на сообщение 14 ). Теперь не понятно кто кому и на что отвечает
Опять же - давайте это все "мусолить" среди своих и лично заинтересованных - т.е. в закрытом разделе форума для проверенных жильцов.. Зачем всему миру читать наши предложения и мнения?
Сообщение отредактировал vag - Четверг, 13.10.2011, 01:11 |
| |
| |
| Химера | Дата: Четверг, 13.10.2011, 01:22 | Сообщение # 17 |
|
Статус: Offline
Группа: Администраторы
| vag, вижу 
|
| |
| |
| n-g-turkin | Дата: Четверг, 13.10.2011, 21:42 | Сообщение # 18 |
|
Статус: Offline
Группа: Жители Лотоса
| Мне видится оптимальным вариант организации ТСЖ, которое наймет упралвяющую компанию на конкурсной основе. Да может быть это будет тот же ЮС, но с договором, который устраивает ТСЖ. В этом случае председателю не предется чрезмерно напрягаться и иметь 7-мь образований. Важно что в этом случае мы будем иметь контроль и рычаги управления. Фактически правление ТСЖ уже есть сейчас (этот форум).
Не факт, но мне кажется, что в данной схеме у ЮС можно будет отжать сумму, которой вполне хватит на зарплату председателя (не очень большую с учетом сказанного выше).
|
| |
| |
| caballero | Дата: Пятница, 14.10.2011, 09:13 | Сообщение # 19 |
Статус: Offline
Группа: Жители Лотоса
| Обязанности председателя ТСЖ.
Вот что написано в Жилищном кодексе РФ:
Статья 148. Обязанности правления товарищества собственников жилья
В обязанности правления товарищества собственников жилья входят:
1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;
2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
7) ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
9) выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.
Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья
1. Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.
2. Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.
Попробуем теперь более подробно обозначить обязанности председателя:
- изучить законодательные и нормативные акты федерального и местного уровней (Т.е. знать их до такой степени, чтобы в случае необходимости аргументированно противостоять чиновникам, либо не желающим выполнять свои обязанности по отношению к ТСЖ, либо ищущим свою выгоду. Это председателю необходимо еще и для того, чтобы организовать деятельность правления товарищества в соответствии с действующим законодательством, требованиями устава ТСЖ, решениями общего собрания, постановлениями правления).
- должен заключать договора на обслуживание с собственниками жилых и нежилых помещений, организовать грамотную эксплуатацию и надлежащий ремонт жилого здания, а также предоставление коммунальных и прочих услуг, которые отвечают необходимым стандартам. Если эти услуги качеством ниже, чем требуется, председатель ТСЖ должен добиться перерасчета платежей, которые внесены собственниками.
- контролировать работу подрядчиков, чтобы подрядившиеся организации выполняли работы по ремонту, обслуживанию как самого дома, так и его инженерных коммуникаций, оборудования и устройств, а также содержанию придомовой территории в порядке - в точном соответствии с заключенными договорами.
- вести техническую документацию по многоквартирному дому, контролировать состояние налоговой, бухгалтерской, статистической отчетности, проводить банковские операции.
- проводить заседания правления, общие собрания, вести прием жителей, учитывать и регистрировать жалобы и заявления, контролировать устранение замеченных недостатков.
- заключает сделки от имени товарищества. (Пределы его полномочий ЖК РФ не определил, видимо, оставив это на усмотрение ТСЖ. Поэтому при рассмотрении проекта устава товарищества собственники помещений могут внести ограничения по сумме сделок, которые зависят от стоимости имущества ТСЖ и масштабов предпринимательской деятельности председателя правления.)
- Председатель правления несет персональную ответственность за организацию делопроизводства в правлении товарищества, учета и хранения документов собственников помещений, самого ТСЖ, правильность заключения договоров и соглашений, непринятие решений по содержанию и эксплуатации жилого дома, своевременность и полноту уплаты налогов, сдачи отчетности в налоговую службу, фонды, банки и т.д.
- Председатель правления обязан представить на рассмотрение общего собрания собственников механизм разрешения конфликтов между членами и не членами ТСЖ, органами управления ТСЖ, товарищества и органами местного самоуправления и муниципального образования.
- Председатель обязан разработать и представить на утверждение собственников регламентацию вопросов представления собственникам проекта письменного отчета о своей деятельности, работе правления, управляющего или управляющей компании.
Вместе с тем председателю общее собрание или правление товарищества может предоставить и дополнительные полномочия. Скажем, распоряжаться определенной суммой денежных средств для оплаты канцелярских принадлежностей, регистрационных сборов, платежей и т.д. Как правило, председателю доверяют предъявление исков в суде, оплачивать судебные издержки, осуществлять подбор персонала, участвовать в конкурсах подрядных организаций. В то же время председатель не имеет полномочий заключать договора и соглашения без дозволения правления, продажи общего имущества товарищества без разрешения собрания собственников. Он также не имеет права полностью или даже частично передать контрольные функции управляющему или управляющей компании.
В бюджете товарищества необходимо предусмотреть расходы на то, чтобы направить председателя на учебу и чтобы после ее окончания он получил квалификационный сертификат на управление недвижимостью в многоквартирном доме.
Однако кроме теоретической подготовки председатель должен обладать и незаурядной психологической устойчивостью. Защищая интересы товарищества, он может испытывать серьезное давление как со стороны некоторых жителей, так и со стороны внешних организаций.
К сожалению, в товариществе некоторые жильцы могут систематически не уплачивать обязательные платежи и сборы, вести несанкционированную перепланировку помещений, использовать квартиры не по назначению, не говоря о заливах соседей, нарушениях правил пожарной безопасности, антисанитарии, вандализме, хищении общественной собственности. Тут уж председатель просто не имеет права не быть жестким и принципиальным.
На председателя могут давить и внешние организации, которые должны обеспечивать коммунальные услуги и которые являются этакими локальными монополистами. Это могут быть застройщики, подрядчики, допустившие недоделки, скрывающие брак.
Даже со стороны органов местного самоуправления приходится испытывать нажим. Подчас они не прочь переложить свои обязанности на ТСЖ - по благоустройству территории, сезонной ее уборке, ремонту дорожного покрытия и т.д.
Снизить степень давления на председателя можно, лишь организуя и регулярно проводя общие собрания собственников, членов ТСЖ, заседания правления, создавая комитеты и комиссии, привлекая на свою сторону максимальное число жителей. Эти комитеты и комиссии могут действовать как на временной, так и на постоянной основе. Например, комиссии по эксплуатации и ремонту зданий, сохранности общего имущества многоквартирного дома, по финансам, по социальным программам, комитеты ответственных по подъездам и этажам; по работе с пенсионерами, молодежью, автомобилистами, интернетчиками; по контролю за показаниями внутридомовых и квартирных приборов учета, по внедрению ресурсосберегающих технологий, по благоустройству и содержанию придомовых территорий и т.д.
Необходимо продумать и то, как будет проводиться агитация среди жителей дома, связанная с выборами в органы управления товарищества, разработать положения о председателе правления, распределении обязанностей в правлении ТСЖ, комитетах и комиссиях. Все это нужно для ужесточения процедур контроля собственников помещений многоквартирного дома за деятельностью председателя правления, инвентаризации его полномочий.
В ЖК ничего не сказано об ответственности председателя правления за убытки, причиненные товариществу неэффективным управлением или нанесением вреда общему имуществу многоквартирного дома, принадлежащего собственникам помещений, не исключает его ответственности за действие или бездействие в конкретных ситуациях. Поэтому в уставе ТСЖ следует четко определить условия и размер такой ответственности, а также порядок взыскания убытков, причиненных товариществу неправильными действиями председателя. Например, записать, что избранный председатель не вправе за время своей деятельности на этом посту продать или сдать в аренду собственную квартиру.
Об оплате:Согласно ст.145 п.2.11 определение размера вознаграждения членов правления товарищества относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ.
В зависимости от ТСЖ эта сумма может быть разной, но, как правило, административно-хозяйственные расходы составляют около 5 % от общей суммы расходов.
Действия после переизбрания председателя ТСЖ.После избрания вновь избранный председатель товарищества в течение двух месяцев обязан организовать независимую аудиторскую проверку деятельности предыдущего председателя ТСЖ за весь период его полномочий. Собственники помещений многоквартирного дома обязаны оплатить работу аудитора пропорционально своей доле в общем имуществе дома. Копия заключения аудитора передается каждому собственнику в месячный срок. Кандидаты на выборах председателя правления товарищества обязаны представить собственникам помещений предлагаемую программу мер по совершенствованию управления недвижимостью в доме и его эксплуатации.
Вновь избранный председатель правления обязан созвать новый состав правления, пригласить ревизионную комиссию (ревизора), состав старого правления, определить порядок и сроки передачи дел, назначить ответственных из состава нового правления товарищества по инвентаризации материальных средств и документации (управленческой и бухгалтерской). Необходимо произвести полную инвентаризацию всех материальных средств и документации по книге учета документов правления, а также журнала учета материальных средств и документацию товарищества. Председатель вновь избранного правления совместно с членами правления обязан принять материальные средства и документацию товарищества, составить акты инвентаризации, о передаче дел и должности - все в двух экземплярах. Подготовить выписку из протокола заседания правления об избрании его председателем правления, оформить пропуск в банк, где открыт расчетный счет товарищества, сообщить в налоговую инспекцию и внести изменения в правоустанавливающие документы товариществ, обслуживающую организацию, на почту: фамилию, имя, отчество нового председателя, членов правления, их телефоны и новые адреса.
|
| |
| |
| VAG | Дата: Пятница, 14.10.2011, 10:49 | Сообщение # 20 |
|
Статус: Offline
Группа: Администраторы
| caballero, очень познавательно. В таком виде некоторым будет проще понимать, что председатель ТСЖ далеко не "марионеточная" фигура и его кандидатуре выдвигаются весьма непростые требования.
Кстати, ссылка на источник http://dom-kraskovo.my1.ru/publ/2-1-0-10 - перепечатанная сюда статья 2006 года (точнее - она помещена на указанный сайт в ноябре 2006 года , а указанный там источник более не существует, поэтому статья может оказаться еще более старой (т.е. опирающейся на более старую редакцию ЖК)) и за это время в жилищном кодексе произошли достаточно серьезные изменения, которые приоисходят и сейчас ("реогранизация" и "наведение порядка" в коммунальном хозяйстве затеянные правительством затрагивают и ряд статей ЖК). Поэтому в написанном выше есть некоторые нюансы, но в целом, на мой взгяд, суть весьма неплохо передана.
Как видим, ТСЖ - это не просто "председатель", который переложил организационную деятельность на других, оставив за собой только право контроля (и получения зарплаты) - это не так. Т.е. председатель ТСЖ должен "работать по полной" и как следствие - нести полную ответственность "за происходящее".
Справится ли с этим "домохозяйка"? Сомневаюсь. Одна только бухгалтерская отчетность (скорее всего - ведомая нанятым бухгалтером) может отнимать до половины рабочего времени в периоды подготовки финансовых отчетов для собраний и налоговых отчетов для налоговых органов..
Далее, по любому из договоров со сторонними компаниями может (и будут) возникать конфликтные ситуации от "ненадлежащего исполнения" до "попыток обогатиться/отмыть/откатить/пр." - все это может вызывать массу вопросов как у собственников жилья, так и у проверяющих/контралирующих органов.
Естественно - все это более чем реально, ведь ТСЖ живут и работают. И в какой-то степени все не так мрачно. Но суть в другом - снять пелену с ряда глаз наших соседей, и сказать открыто - ТСЖ (и председательство в нем) - это не есть "волшебная палочка" которая в мгновенье ока решает любые проблемы и обеспечивает всем проживающим решение всех их проблем (у каждого они свои и часто противоречивые), работающее за копеки и выдающее "на гора" кучу благ и массу счастья
Т.е. к разговору от ТСЖ необходмо подходить ощутимо более взвешено и не "выкриками с места" (хочу ТСЖ - тогда нам всем будет хорошо, только вот сам я делать ничего не буду (разве что платить, да и то не много и не всегда), а буду только качать права и предъявлять "законные требования" теперь уже к своему председателю - он то нас "не кинет" ха-ха три раза ), а совершенно продуманными и взвешенными предложениями из области практики , а не фантастики
Т.е. организация ТСЖ вовсе не снимает с жильцов их ответсвенности и тем более не снимает с них обязательств по проявлению активности в решении тех или иных вопросов.. Либо (если нет желания проявлять активность в решении вопросов) тогда и не стоит "требовать" от других..
Пока мы сами не поймем, что для нас за нас никто ничего делать не будет (даже за деньги, если не будет жесткого контроля, со стороны "нас") - ничего лучше само по себе становится не будет.
Если нам уже сейчас лениво пойти в письменном виде зафиксировать жалобу в диспетчерской и контролировать/требовать ее решение/исполнение, то почему должно что-то измениться при смене формы управления многоквартирным домом?
Предлагаю, всеже начать именно с этого - более четкое и существенно более активное участие КАЖДОГО из собственников в общественной жизни нашего дома. Никто не запрещает даже при нынешнем способе управления решать вопросы так, как это нужно НАМ. Для этого есть замечательные рычаги - от профильных комиссий из жильцов дома, до решений внеочередных собраний, которые будут ОБЯЗАТЕЛЬНЫ К ИСПОЛНЕНИЮ (при наличии кворума и положительных результатах голосований) любой (в том числе и ныне существующей) формой управления МКЖД (многоквартирным жилым домом). Почитате ЖК (это "Жилищный кодекс", а не "живой журнал" ) - многие рычаги давления и управления в него заложены и они дейстенны, необходимо только ими пользоваться, а не пускать все на самотек и тупо "мусолить на лавочке" идею о том как все плохо, не прилагая никаких реальных усилий по изменению ситуации.
Все это так сказать ИМХО, но это ИМХО мое
|
| |
| |
| Copyright DomLotos © 2024 |
 |
| |
